¿Por qué sucede esta disparidad de precios? ¿Son explicables estas discrepancias exclusivamente por las diferencias en la “calidad” de la hipoteca?

Las principales razones por las que unas hipotecas son más caras que otras son las siguientes:

• Perfil de riesgo del cliente. Una persona joven, con altos ingresos, sin ningúna otra deuda, que solicita el préstamo junto a otra persona similar, con la que está relacionada legalmente (matrimonio por ejemplo) y que cuenta con el aval de sus padres, consigue un precio mucho mejor que cualquier persona que no cuente con alguno de estos atributos.
• Perfil de riesgo de la operación. Si se aportan garantías inmobiliarias que cubran sobradamente el importe del préstamo, el precio será bajo. A medida que el importe del préstamo se acerca al valor del inmueble (o incluso lo supere), la hipoteca se encarece. Como norma general, el precio de una hipoteca sube sensiblemente al superar la barrera del 80%.

Tanto el perfil de riesgo del cliente como el de la operación determinan el valor de la prima de riesgo, que es el sobrecoste que la entidad financiera cobra debido al riesgo de impago existente.

• Venta cruzada. Si al suscribir un producto hipotecario se contratan otro tipo de productos como seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. se suele obtener un mejor precio puesto que la entidad financiera obtiene beneficios de esos otros productos.
• Capacidad de negociación del cliente. Como en cualquier otro producto, al final hay un margen de negociación. Si el cliente sabe negociar pacientemente con varias entidades financieras obtiene siempre unas mejores condiciones financieras. Alternativamente se puede acudir a una correduría de hipotecas que negocie profesionalmente para conseguir mejores términos en el contrato de hipoteca. En caso de utilizar los servicios de una correduría, es conveniente estar seguro de su reputación puesto que en muchos casos los intermediarios financieros son meramente “agentes camuflados” de alguna entidad financiera.

Estos factores determinarán el precio que cada entidad financiera nos ofrecerá por contratar su producto hipotecario. Corresponde entonces al cliente la responsabilidad de decidir qué producto elegir, valorando tanto el precio como las características y conveniencia de cada producto.

Valor de compraventa. Es simplemente el valor que hemos acordado con la parte vendedora para conseguir el inmueble. Es un valor subjetivo y sujeto a la libre voluntad de ambas partes.

Valor de escrituración. Es el valor del inmueble que hacemos constar en el registro de la propiedad. En teoría debería ser similar al valor de compraventa, pero en la práctica suele ser inferior porque la mayoría de los pagos de impuestos y tasas se referencian a este valor. Si escrituramos bajo ahorramos en gastos. Existe una cierta razón a la hora de justificar un valor de escrituración inferior al valor de compraventa; se podría argumentar que hemos pagado un sobreprecio debido a factores subjetivos.

Las delegaciones de Hacienda de las Comunidades Autónomas estan obligadas a informar a cualquier ciudadano acerca de cuál es el mínimo valor de escrituración permitido para su inmueble. A este valor se le denomina “valor mínimo de referencia“, y es el valor por debajo del cuál hacienda inicia automáticamente una inspección por su hubiera fraude de ley. Por encima de ese valor no suele haber problemas, aunque no es posible generalizar puesto que cada caso es único.

Valor de tasación. Es el valor “objetivo” del inmueble. Es un valor calculado por una compañía tasadora independiente homologada por el Banco de España. En España hay aproximadamente 50 empresas tasadoras con capacidad legal para emitir un informe de tasación. La principal utilidad del valor de tasación del inmueble es la de informar al banco del valor “de mercado” del inmueble, sea este superior o inferior al valor “subjetivo” de compraventa. En función del valor de tasación el banco o caja de ahorros determina la cantidad que está dispuesto a prestar: un 70%, 80%, 100%, etc.

Valor de seguro. Todas las hipotecas han de incorporar un seguro de incendios (o de hogar) que cubra los posibles daños de un incendio. El valor de seguro suele ser entre un 25% y un 50% del valor de tasación. Simplificando se puede definir el valor de seguro como el importe necesario para reconstruir el inmueble tras haber sufrido un incendio. El valor del seguro de incendio excluye de la valoración elementos que no se dañan tras un incendio, como puedan ser el terreno o la estructura.

Nota: suponemos sistema de amortización francés al ser el utilizado en el 99% de los casos.

Según el esquema de intereses empleado podemos distinguir entre:

• Hipoteca tipo variable. Es la más frecuente en España. El interés nominal de la hipoteca se calcula como la suma de un interés de referencia (Ej: Euribor) y un diferencial. Periódicamente se actualiza el interés nominal, el periodo de revisión suele ser de 6 ó 12 meses.
• Hipoteca tipo fijo. En España es todavía poco utilizada. En otros países con mayor tradición hipotecaria tiene una presencia significativa, pudiendo llegar a ser el tipo de hipoteca más utilizado. Su mecanismo de funcionamiento es muy sencillo: el tipo de interés nominal se mantiene constante a lo largo de toda la duración de la hipoteca.
• Hipoteca mixta. Es una hipoteca híbrida que tiene componentes de la hipoteca a tipo variable, y componentes de la hipoteca a tipo fijo. Existen innumerables formas de “mezclar” ambos tipos de hipotecas, las más frecuentes son:
  • Un periodo a tipo fijo y otro a tipo variable. Por ejemplo, los 3 primeros años a tipo fijo y el resto a tipo variable.
  • Parte del capital a tipo fijo y parte a tipo variable. Es como tener 2 hipotecas distintas, en la primera tenemos -por ejemplo- el 50% del préstamo a tipo fijo, y en la segunda hipoteca tenemos el restante 50% a tipo variable.
  • Establecer límites al tipo de interés nominal. Es una hipoteca a tipo variable que, a la hora de revisar el interés nominal, tiene limitado el valor de éste. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca mixta a Euribor + 0,6%, con un límite del 5%, si el Euribor estuviera al 2,5%, el interés aplicado sería del 3,1% (2,5%+0,6%=3,1%), pero si el Euribor estuviera al 4,5%, el interés aplicado sería del 5%, puesto que el interés calculado supera el tope impuesto (4,5%+0,6%=5,1%).

Una vez que se categoriza una hipoteca como “variable”, “fija” o “mixta”, podemos encontrar también los siguientes subtipos:

• Hipotecas Puente o Cambio de Vivienda. Es probablemente uno de los productos hipotecarios más sofisticados que existen actualmente. Se utiliza generalmente por personas o familias que adquieren una vivienda sin vender la actual, al menos hasta que encuentren una oferta de compra que les agrade. El producto hipotecario consiste en una hipoteca normal más una hipoteca puente que permite financiar durante 1 ó 2 años el inmueble que se está vendiendo. Una particularidad que suelen tener este tipo de productos es que el sistema de amortización y/o carencia de las hipotecas está diseñado para hacer que la suma de las cuotas de ambas hipotecas sea prácticamente igual a la cuota de una hipoteca por una sola vivienda. Es decir, la carga financiera es aproximadamente igual, pero el usuario tiene tiempo para poder vender sin prisas su vivienda actual, sin por ello tener que renunciar a su nueva vivienda.
• Hipotecas Sólo Intereses. Son hipotecas en las que la cuota sólo consiste en intereses, es decir, no se repaga la hipoteca (amortización de capital). Con una hipoteca “sólo intereses” de 200.000 Euros a 30 años, al cabo de 30 años estaremos obligados a devolver los 200.000 Euros de un sólo pago. Este tipo de hipotecas son arriesgadas puesto que si no se consigue el capital necesario (vendiendo o no vendiendo el inmueble) o refinanciar/extender la hipoteca, uno se puede ver en un gran apuro económico. La principal ventaja de este tipo de hipotecas es que la cuota mensual es sensiblemente inferior a una hipoteca convencional.
• Líneas de Crédito Hipotecario. No son préstamos, son líneas de crédito. Una línea de crédito es cuando una entidad financiera garantiza a su cliente una determinada cantidad de dinero durante un periodo de tiempo. El cliente puede hacer uso de esa cantidad o no, a diferencia del caso de los préstamos en los que siempre se hace uso de ese capital. Las líneas de crédito son empleadas frecuentemente por las empresas. En el caso de una línea de crédito hipotecario, los principales clientes suelen ser pequeños empresarios y trabajadores autónomos que necesitan cierto colchón financiero pero tienen dificultades de crédito debido a su pequeño tamaño o a su escaso tiempo en la actividad comercial. Para estos casos, si se dispone de un inmueble se recomienda suscribir una línea de crédito hipotecaria porque se consigue financiación más fácilmente y en mejores condiciones, debido a la garantía que proporciona el inmueble.
• Hipotecas Cuota Creciente. Son hipotecas que no siguen el clásico esquema francés de amortización (cuota constante). Siguen un sistema de amortización que hace que la cuota de la hipoteca suba entre un 1% y un 3% al año. ¿Qué ventajas tiene esta hipoteca entonces? La principal es que la cuota a pagar durante los primeros años es inferior a la cuota resultante de una hipoteca normal y corriente. Es decir, una “Hipoteca Cuota Creciente” redistribuye los pagos de tal forma que se paga menos durante los primeros años de la hipoteca y más durante los últimos. De esta manera el calendario de pagos de la hipoteca se adapta mejor a la evolución de los ingresos personales de una persona o familia, que también crecen a lo largo del tiempo.
• Hipotecas para Situaciones Difíciles. Existen gran variedad de subtipos. Simplificando se puede decir que son productos diseñados para permitir a personas, familias o empresas que atraviesen dificultades financieras de diverso grado (desde unos recibos atrasados en el pago hasta una quiebra judicial) refinanciar sus deudas y poder volver a estar al corriente de sus pagos, evitando las consecuencias negativas de no estarlo (legales, judiciales, financieros y de reputación).
• Hipotecas Inversas o “Hipotecas Pensión”. Consisten en la apertura de una hipoteca sobre un inmueble ya propiedad del beneficiario, que comienza a percibir una renta mensual para complementar sus ingresos. Son hipotecas suscritas por personas mayores para mejorar su nivel de vida sin renunciar al inmueble en el que habitan. Suelen ir asociadas a un seguro de tal forma que si la persona que suscribe la hipoteca tiene una longevidad tan alta como para haber recibido más dinero en forma de mensualidades que el valor de la vivienda, no pase nada, el seguro se hace cargo de los pagos y el cliente sigue percibiendo su complemento como si nada hubiera pasado.
• Segundas Hipotecas. Son hipotecas que se suscriben sobre un inmueble ya hipotecado. Suelen ser utilizadas para financiar reformas, automóviles o el inicio de una actividad económica. Las segundas hipotecas son generalmente más caras que las hipotecas normales porque el riesgo asumido por la entidad financiera es algo mayor (en caso de impagado siempre cobra primero la entidad que tiene suscrita la primera hipoteca). Siempre que se suscriba una segunda hipoteca conviene analizar la alternativa de refinanciar la primera hipoteca y ampliarla, aunque los gastos serían superiores, las mejores condiciones obtenidas y el alargamiento del plazo pueden hacer esta opción más interesante.

Cada uno de estos tipos genéricos de hipotecas puede tener una o varias de las siguientes características:

• Préstamos personales preconcedidos. Permite la obtención casi inmediata de préstamos personales a tipos de interés bajos. Esto es debido a que en realidad estos préstamos son como pequeñas ampliaciones de la hipoteca principal. La principal ventaja de esta característica es el ahorro de gestiones, papeleo y tiempo que suponen.
• Hipotecas bonificadas. Cuando el tipo de interés que aplica la entidad financiera disminuye a medida que tenemos contratados otro tipo de productos. Podemos tener una hipoteca a Euribor + 1%, pero que si contratamos un plan de pensiones se queda en un Euribor + 0,9%, y si contratamos una tarjeta de crédito en un Euribor + 0,8%, etc. etc. Hay que señalar que en el caso de las hipotecas bonificadas el descuento no es permanente. Si llegada la hora de una revisión de tipos la entidad financiera observa que se ha cancelado el plan de pensiones o la tarjeta de crédito, el interés cobrado vuelve a su valor inicial.
• Plazos extralargos. Existen hipotecas con plazos extralargos que permiten a los clientes acceder a inmuebles de mayor valor pagando cuotas similares a las de otras hipotecas de menor plazo. Actualmente en España el plazo máximo que se puede obtener (casos excepcionales aparte) es de 50 años.
• Plazos ampliables. Algunas hipotecas pueden ser alargadas más allá del plazo previsto inicialmente. El alargamiento suele ser de 5-10 años y permite aplazar pagos o ampliar la hipoteca unos años después de la firma de la hipoteca.
• 10 cuotas al año (o equivalente). Algunas hipotecas permiten el no pagar 1 ó 2 cuotas al año. Son productos especialmente diseñados para trabajadores autónomos que no disfrutan de pagas extraordinarias, o para cualquier otra persona que quiera desahogar sus pagos de vez en cuando (agosto y diciembre generalmente)
• Seguro de pagos. Algunas hipotecas dan la posibilidad de suscribir un seguro de pagos para garantizar le devolución del capital al banco en caso de impagado por parte del cliente. Al contar con una mayor garantía, la entidad financiera está dispuesta a prestar una mayor cantidad (100%, aunque en ocasiones hasta un 120%) sin necesidad de avalistas.
• Compra sobre Plano/Autoconstucción. Cuando se necesita financiación para un inmueble aún no construido las cosas se complican. La entidad financiera no tiene constancia de la existencia del inmueble y tiene que prestar un capital para ir construyendo lo que va a ser la garantía hipotecaria. Existen productos hipotecarios diseñados específicamente para estos casos; son productos que prestan especial atención a la evolución del proyecto, para así ir pudiendo ampliar el capital prestado y continuar financiando ininterrumpidamente los trabajos de construcción.
• Avales autocancelables. Un aval es contrato por el que una tercera persona asume las obligaciones del préstamo (de manera completa o limitada) en caso de impago de los titulares del mismo. El principal inconveniente de los avales es que la vida del préstamos es tan larga que suele haber reparos a la hora de adoptar un compromiso tan largo. Los avales autocancelables son aquellos que desaparecen automáticamente cuando ya se ha devuelto cierta cantidad de capital. Por ejemplo, en una hipoteca que presta el 95% del valor del inmueble, se puede establecer un aval que se cancele automáticamente cuando el saldo pendiente del préstamo se sitúa por debajo del 80%.
• Extranjeros/No residentes. Algunos productos hipotecarios están especialmente diseñados para las necesidades de la comunidad inmigrante. Existen -por ejemplo- hipotecas que admiten hasta 6 titulares, con lo que varios amigos inmigrantes recién llegados pueden tener acceso a un piso para compartir.
• Fondos de inversión como garantía. Para aquellos individuos o familias que tengan un capital invertido en fondos de inversión, y que no quieran vender para adquirir un inmueble (debido por ejemplo a la buena rentabilidad que estén obteniendo) se han diseñado este tipo de hipotecas. Básicamente consisten en una hipoteca que toma como garantía el inmueble (al 70-80% por ejemplo) y una cantidad invertida en fondos de inversión, que no podrán ser vendidos sin el permiso de la entidad financiera, y sin que se dedique el capital a repagar parte del préstamo hipotecario.

Cualquier persona o empresa que disponga de un inmueble no hipotecado (o con una hipoteca de bajo importe) puede solicitar una hipoteca sobre el mismo. La ventaja fundamental de solicitar una hipoteca en vez de un préstamo convencional es el coste: la institución financiera carga un menor tipo de interés porque cuenta con la garantía adicional del inmueble.

El destino de los fondos influye -entre otros factores- en el precio del préstamo hipotecario. Por ejemplo, si se solicitase una hipoteca para la compra de un inmueble, es casi seguro que se obtendría un mejor tipo de interés que si se solicitase una hipoteca para la compra de un vehículo de lujo. ¿Por qué? Porque estadísticamente el banco o caja de ahorros ha comprobado que los clientes que invierten en inmuebles son mejor pagadores que los que “gastan” dinero prestado en vehículos de lujo.

Los números parecen ser claros ¿Por qué mantener una hipoteca en Euros si podemos tenerla en francos suizos a un tipo un 0,5% ó 1% menor? El ahorro a lo largo de 20 ó 30 años es muy significativo.

Sin embargo este tipo de hipotecas encierran tres características que las hacen muy poco recomendables:

1. Si el banco con el que suscribimos la hipoteca se encuentra en el extranjero, muy probablemente no dispongamos de las mismas garantías de protección al consumidor (limite de comisiones de cancelación, obligatoreidad de mejora de condiciones en caso de subrogación, etc). Incluso en el caso de estar igualmente protegidos, la distancia y el idioma pueden complicar el ejercicio de nuestros derechos como consumidores.
2. La aparente ventaja financiera no es real: los tipos de interés en una moneda son inferiores cuando los mercados financieros asumen que esa divisa se va a apreciar en una cantidad equivalente a la diferencia de tipos. Esta es una “ley financiera” bastante popular entre los profesionales y académicos del mundo financiero. Es decir, que si las cotizaciones evolucionan según lo esperado, lo que ahorramos en intereses lo gastamos en pagar unos yenes o francos que son cada vez más caros respecto al Euro.
3. Estamos expuestos al “riesgo divisa“. En caso de existir una crisis financiera tendríamos un pie de nuestras finanzas en una divisa y el otro en otra divisa. Esto nos puede beneficiar enormemente o también perjudicar*. En cualquier caso si somos de los que les gusta apostar en los mercados internacionales, ¿no sería mejor hacerlo con otros mecanismos distintos a nuestra hipoteca? De esa forma no pondríamos nuestra vivienda en juego, y podríamos hacer y deshacer posiciones con mayor rapidez y flexibilidad.

Las hipotecas en divisa extranjera son productos financieros arriesgados que no comportan ninguna ventaja financiera evidente. Son usados frecuentemente por entidades financieras como gancho comercial, mostrando una aparente ventaja pero ocultando sus aspectos negativos.

*Incluso hasta en el caso de tener una hipoteca multidivisas, puesto que aunque podamos cambiar de una divisa a otra rápidamente, el efecto económico negativo lo trasladaremos al transformar el saldo remanente con un tipo de cambio desfavorable.