De manera esquemática se podría decir que la prima de riesgo se cobra y se va acumulando para luego utilizarla cuando se produzcan pérdidas por impago de créditos. Supongamos un banco que tiene 1.000 clientes, cada uno de los cuáles con un préstamo de 100.000 euros. Si se conoce que un 3% de los clientes no devuelven sus préstamos, el banco debe de alguna forma “provisionar” 3 millones de euros (3% * 1000 * 100.000 euros). ¿Cómo se hace esto? Se cobra una prima de riesgo en cada crédito de forma que se aumente en 3 millones de euros la cantidad total ingresada.

En realidad el cálculo de primas de riesgo es mucho más sofisticado, el banco no cobra la misma prima de riesgo a cada uno de sus clientes (se trata de evitar que “paguen justos por pecadores”). Cada banco es capaz de analizar los factores de riesgo específicos de cada operación (y/o cliente) y aplicar una prima de riesgo individualizada.

En la siguiente tabla se muestran diversos factores que influyen en el coste de la prima de riesgo:

En función de todos los datos y documentación adjuntados, la entidad financiera asigna una “puntuación” a la operación que mide su riesgo estadístico. En función de esa puntuación se asigna una prima de riesgo y por tanto el tipo de interés cobrado al cliente.

El proceso de asignación de primas de riesgo es un mecanismo muy complejo y que está sujeto, en el caso de los bancos y cajas de ahorros, a la supervisión del Banco de España. Sólo unos pocos bancos y cajas de ahorros son capaces de “afinar” caso a caso de manera eficiente y eficaz. Se requieren unos sistemas informáticos muy avanzados y un conocimiento financiero profundo. Son estas entidades financieras las primeras que se incorporarán al modelo de gestión de riesgos planteado por el tratado de Basilea II, que conllevará importantes ventajas tanto para consumidores como para las entidades financieras.

Cualquier persona o empresa que disponga de un inmueble no hipotecado (o con una hipoteca de bajo importe) puede solicitar una hipoteca sobre el mismo. La ventaja fundamental de solicitar una hipoteca en vez de un préstamo convencional es el coste: la institución financiera carga un menor tipo de interés porque cuenta con la garantía adicional del inmueble.

El destino de los fondos influye -entre otros factores- en el precio del préstamo hipotecario. Por ejemplo, si se solicitase una hipoteca para la compra de un inmueble, es casi seguro que se obtendría un mejor tipo de interés que si se solicitase una hipoteca para la compra de un vehículo de lujo. ¿Por qué? Porque estadísticamente el banco o caja de ahorros ha comprobado que los clientes que invierten en inmuebles son mejor pagadores que los que “gastan” dinero prestado en vehículos de lujo.