De manera esquemática se podría decir que la prima de riesgo se cobra y se va acumulando para luego utilizarla cuando se produzcan pérdidas por impago de créditos. Supongamos un banco que tiene 1.000 clientes, cada uno de los cuáles con un préstamo de 100.000 euros. Si se conoce que un 3% de los clientes no devuelven sus préstamos, el banco debe de alguna forma “provisionar” 3 millones de euros (3% * 1000 * 100.000 euros). ¿Cómo se hace esto? Se cobra una prima de riesgo en cada crédito de forma que se aumente en 3 millones de euros la cantidad total ingresada.

En realidad el cálculo de primas de riesgo es mucho más sofisticado, el banco no cobra la misma prima de riesgo a cada uno de sus clientes (se trata de evitar que “paguen justos por pecadores”). Cada banco es capaz de analizar los factores de riesgo específicos de cada operación (y/o cliente) y aplicar una prima de riesgo individualizada.

En la siguiente tabla se muestran diversos factores que influyen en el coste de la prima de riesgo:

En función de todos los datos y documentación adjuntados, la entidad financiera asigna una “puntuación” a la operación que mide su riesgo estadístico. En función de esa puntuación se asigna una prima de riesgo y por tanto el tipo de interés cobrado al cliente.

El proceso de asignación de primas de riesgo es un mecanismo muy complejo y que está sujeto, en el caso de los bancos y cajas de ahorros, a la supervisión del Banco de España. Sólo unos pocos bancos y cajas de ahorros son capaces de “afinar” caso a caso de manera eficiente y eficaz. Se requieren unos sistemas informáticos muy avanzados y un conocimiento financiero profundo. Son estas entidades financieras las primeras que se incorporarán al modelo de gestión de riesgos planteado por el tratado de Basilea II, que conllevará importantes ventajas tanto para consumidores como para las entidades financieras.

¿Por qué sucede esta disparidad de precios? ¿Son explicables estas discrepancias exclusivamente por las diferencias en la “calidad” de la hipoteca?

Las principales razones por las que unas hipotecas son más caras que otras son las siguientes:

• Perfil de riesgo del cliente. Una persona joven, con altos ingresos, sin ningúna otra deuda, que solicita el préstamo junto a otra persona similar, con la que está relacionada legalmente (matrimonio por ejemplo) y que cuenta con el aval de sus padres, consigue un precio mucho mejor que cualquier persona que no cuente con alguno de estos atributos.
• Perfil de riesgo de la operación. Si se aportan garantías inmobiliarias que cubran sobradamente el importe del préstamo, el precio será bajo. A medida que el importe del préstamo se acerca al valor del inmueble (o incluso lo supere), la hipoteca se encarece. Como norma general, el precio de una hipoteca sube sensiblemente al superar la barrera del 80%.

Tanto el perfil de riesgo del cliente como el de la operación determinan el valor de la prima de riesgo, que es el sobrecoste que la entidad financiera cobra debido al riesgo de impago existente.

• Venta cruzada. Si al suscribir un producto hipotecario se contratan otro tipo de productos como seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. se suele obtener un mejor precio puesto que la entidad financiera obtiene beneficios de esos otros productos.
• Capacidad de negociación del cliente. Como en cualquier otro producto, al final hay un margen de negociación. Si el cliente sabe negociar pacientemente con varias entidades financieras obtiene siempre unas mejores condiciones financieras. Alternativamente se puede acudir a una correduría de hipotecas que negocie profesionalmente para conseguir mejores términos en el contrato de hipoteca. En caso de utilizar los servicios de una correduría, es conveniente estar seguro de su reputación puesto que en muchos casos los intermediarios financieros son meramente “agentes camuflados” de alguna entidad financiera.

Estos factores determinarán el precio que cada entidad financiera nos ofrecerá por contratar su producto hipotecario. Corresponde entonces al cliente la responsabilidad de decidir qué producto elegir, valorando tanto el precio como las características y conveniencia de cada producto.

Valor de compraventa. Es simplemente el valor que hemos acordado con la parte vendedora para conseguir el inmueble. Es un valor subjetivo y sujeto a la libre voluntad de ambas partes.

Valor de escrituración. Es el valor del inmueble que hacemos constar en el registro de la propiedad. En teoría debería ser similar al valor de compraventa, pero en la práctica suele ser inferior porque la mayoría de los pagos de impuestos y tasas se referencian a este valor. Si escrituramos bajo ahorramos en gastos. Existe una cierta razón a la hora de justificar un valor de escrituración inferior al valor de compraventa; se podría argumentar que hemos pagado un sobreprecio debido a factores subjetivos.

Las delegaciones de Hacienda de las Comunidades Autónomas estan obligadas a informar a cualquier ciudadano acerca de cuál es el mínimo valor de escrituración permitido para su inmueble. A este valor se le denomina “valor mínimo de referencia“, y es el valor por debajo del cuál hacienda inicia automáticamente una inspección por su hubiera fraude de ley. Por encima de ese valor no suele haber problemas, aunque no es posible generalizar puesto que cada caso es único.

Valor de tasación. Es el valor “objetivo” del inmueble. Es un valor calculado por una compañía tasadora independiente homologada por el Banco de España. En España hay aproximadamente 50 empresas tasadoras con capacidad legal para emitir un informe de tasación. La principal utilidad del valor de tasación del inmueble es la de informar al banco del valor “de mercado” del inmueble, sea este superior o inferior al valor “subjetivo” de compraventa. En función del valor de tasación el banco o caja de ahorros determina la cantidad que está dispuesto a prestar: un 70%, 80%, 100%, etc.

Valor de seguro. Todas las hipotecas han de incorporar un seguro de incendios (o de hogar) que cubra los posibles daños de un incendio. El valor de seguro suele ser entre un 25% y un 50% del valor de tasación. Simplificando se puede definir el valor de seguro como el importe necesario para reconstruir el inmueble tras haber sufrido un incendio. El valor del seguro de incendio excluye de la valoración elementos que no se dañan tras un incendio, como puedan ser el terreno o la estructura.

Cualquier persona o empresa que disponga de un inmueble no hipotecado (o con una hipoteca de bajo importe) puede solicitar una hipoteca sobre el mismo. La ventaja fundamental de solicitar una hipoteca en vez de un préstamo convencional es el coste: la institución financiera carga un menor tipo de interés porque cuenta con la garantía adicional del inmueble.

El destino de los fondos influye -entre otros factores- en el precio del préstamo hipotecario. Por ejemplo, si se solicitase una hipoteca para la compra de un inmueble, es casi seguro que se obtendría un mejor tipo de interés que si se solicitase una hipoteca para la compra de un vehículo de lujo. ¿Por qué? Porque estadísticamente el banco o caja de ahorros ha comprobado que los clientes que invierten en inmuebles son mejor pagadores que los que “gastan” dinero prestado en vehículos de lujo.

Los números parecen ser claros ¿Por qué mantener una hipoteca en Euros si podemos tenerla en francos suizos a un tipo un 0,5% ó 1% menor? El ahorro a lo largo de 20 ó 30 años es muy significativo.

Sin embargo este tipo de hipotecas encierran tres características que las hacen muy poco recomendables:

1. Si el banco con el que suscribimos la hipoteca se encuentra en el extranjero, muy probablemente no dispongamos de las mismas garantías de protección al consumidor (limite de comisiones de cancelación, obligatoreidad de mejora de condiciones en caso de subrogación, etc). Incluso en el caso de estar igualmente protegidos, la distancia y el idioma pueden complicar el ejercicio de nuestros derechos como consumidores.
2. La aparente ventaja financiera no es real: los tipos de interés en una moneda son inferiores cuando los mercados financieros asumen que esa divisa se va a apreciar en una cantidad equivalente a la diferencia de tipos. Esta es una “ley financiera” bastante popular entre los profesionales y académicos del mundo financiero. Es decir, que si las cotizaciones evolucionan según lo esperado, lo que ahorramos en intereses lo gastamos en pagar unos yenes o francos que son cada vez más caros respecto al Euro.
3. Estamos expuestos al “riesgo divisa“. En caso de existir una crisis financiera tendríamos un pie de nuestras finanzas en una divisa y el otro en otra divisa. Esto nos puede beneficiar enormemente o también perjudicar*. En cualquier caso si somos de los que les gusta apostar en los mercados internacionales, ¿no sería mejor hacerlo con otros mecanismos distintos a nuestra hipoteca? De esa forma no pondríamos nuestra vivienda en juego, y podríamos hacer y deshacer posiciones con mayor rapidez y flexibilidad.

Las hipotecas en divisa extranjera son productos financieros arriesgados que no comportan ninguna ventaja financiera evidente. Son usados frecuentemente por entidades financieras como gancho comercial, mostrando una aparente ventaja pero ocultando sus aspectos negativos.

*Incluso hasta en el caso de tener una hipoteca multidivisas, puesto que aunque podamos cambiar de una divisa a otra rápidamente, el efecto económico negativo lo trasladaremos al transformar el saldo remanente con un tipo de cambio desfavorable.