De manera esquemática se podría decir que la prima de riesgo se cobra y se va acumulando para luego utilizarla cuando se produzcan pérdidas por impago de créditos. Supongamos un banco que tiene 1.000 clientes, cada uno de los cuáles con un préstamo de 100.000 euros. Si se conoce que un 3% de los clientes no devuelven sus préstamos, el banco debe de alguna forma “provisionar” 3 millones de euros (3% * 1000 * 100.000 euros). ¿Cómo se hace esto? Se cobra una prima de riesgo en cada crédito de forma que se aumente en 3 millones de euros la cantidad total ingresada.

En realidad el cálculo de primas de riesgo es mucho más sofisticado, el banco no cobra la misma prima de riesgo a cada uno de sus clientes (se trata de evitar que “paguen justos por pecadores”). Cada banco es capaz de analizar los factores de riesgo específicos de cada operación (y/o cliente) y aplicar una prima de riesgo individualizada.

En la siguiente tabla se muestran diversos factores que influyen en el coste de la prima de riesgo:

En función de todos los datos y documentación adjuntados, la entidad financiera asigna una “puntuación” a la operación que mide su riesgo estadístico. En función de esa puntuación se asigna una prima de riesgo y por tanto el tipo de interés cobrado al cliente.

El proceso de asignación de primas de riesgo es un mecanismo muy complejo y que está sujeto, en el caso de los bancos y cajas de ahorros, a la supervisión del Banco de España. Sólo unos pocos bancos y cajas de ahorros son capaces de “afinar” caso a caso de manera eficiente y eficaz. Se requieren unos sistemas informáticos muy avanzados y un conocimiento financiero profundo. Son estas entidades financieras las primeras que se incorporarán al modelo de gestión de riesgos planteado por el tratado de Basilea II, que conllevará importantes ventajas tanto para consumidores como para las entidades financieras.

En un paraíso fiscal se pueden crear fácilmente empresas que pagan pocos o ningún impuesto, y que pueden ser gestionadas por abogados locales que actúan como apoderados del interesado, garantizando su anonimato.

De forma general existen dos tipos de operaciones que se pueden llevar a cabo en un paraíso fiscal:

• Operaciones de Ahorro-Inversión.
  • Fraudulento: Se remiten fondos de forma irregular al paraíso fiscal para evitar pagar impuestos en el país de origen. Suele ser utilizado por empresarios con dinero negro, y también por personas cuyas actividades delictivas no les permiten justificar el origen de su patrimonio (corrupción, tráfico de drogas, etc.)
  • No Fraudulento: Sucede cuando por ejemplo un deportista de élite fija su residencia en un paraíso fiscal. Suiza (donde se puede negociar con hacienda el porcentaje del IRPF a pagar) y Montecarlo suelen estar entre los destinos favoritos. Algunos países como Australia impiden a sus ciudadanos con residencia en un paraíso fiscal el poder visitar su país de origen más de 6 meses al año. Otro ejemplo de uso no fraudulento de un paraíso fiscal ocurre cuando grandes fondos de inversión domicilian sus operaciones en aquellos países que menos gravan sus operaciones.
• Operaciones de crédito (fraudulento). ¿Qué ventajas tiene solicitar un crédito en un paraíso fiscal? La principal es la opacidad, pero no ante el fisco, sino ante los bancos en el país de origen. Grandes corporaciones pueden tener créditos ocultos en paraísos fiscales de forma que ni sus ratios financieros ni su capacidad de crédito se vean afectados en el país de origen, al menos hasta que se descubra la trama financiera.

Contrariamente a la creencia general, abrir una cuenta corriente y poner nuestros ahorros en un paraíso fiscal no es un delito. Sin embargo, al tratarse de un paraíso fiscal estaremos obligados informar a Hacienda de cuántos fondos tenemos y de qué rentabilidades obtenemos. De esta forma Hacienda aplicará la normativa correspondiente para calcular los impuestos que debemos pagar. Sin no informamos a Hacienda, es cuando estaremos incurriendo en un delito de –al menos- evasión fiscal, puesto que el paraíso fiscal ya sabemos que no va a aportar la información al fisco.

Los paraísos fiscales son muy dañinos para el sistema financiero internacional. Con excepción de los grandes fondos de inversión (que en muchas ocasiones pagan tasas abusivas de impuestos simplemente porque “están a mano”), en el resto de los casos los paraísos fiscales colaboran a la destrucción del buen funcionamiento de los mercados financieros, detrayendo asimismo una cantidad importante de fondos de las haciendas públicas de los países afectados.

Apéndice: Lista de paraísos fiscales según la OCDE

• Anguila
• Antigua y Barbuda
• Antillas Neerlandesas
• Aruba
• Bahamas
• Bahréin
• Bermudas
• Belice
• Chipre
• Dominica
• Gibraltar
• Granada Guernesey
• Isla de Jersey
• Isla de Man
• Islas Caimán
• Islas Cook
• Islas Turcas y Caicos
• Islas Vírgenes Británicas
• Islas Vírgenes de los Estados Unidos
• Malta
• Mauricio
• Montserrat
• Nauru
• Niue
• Panamá
• Samoa
• San Cristóbal y Nieves
• San Marino
• San Vicente y las Granadinas
• Santa Lucía
• Seychelles
• Vanuatu

En España existen 4 tipos generales de entidades bancarias:

Bancos. Son instituciones privadas, generalmente cotizando en bolsa, y que se dedican fundamentalmente al préstamo y a la recepción de depósitos.

Cajas de ahorro. Son prácticamente iguales a los bancos excepto en 2 características:

1. A pesar de tener naturaleza jurídica privada (fundacional), son entidades sin ánimo de lucro controladas por organismos públicos (ayuntamiento, comunidad autónoma, diputación provincial, etc).
2. No pagan impuestos, pero a cambio tienen la obligación de distribuir al menos un tercio de sus beneficios a obras de interés social, siempre y cuando dicho desembolso no perjidique el fortalecimiento de la capitalización de las Cajas.

Cooperativas de crédito. Son muy similares a las cajas de ahorro, de hecho frecuentemente es difícil distinguirlas debido a que también adoptan el nombre de “Caja”. La principal característica de estas entidades es que no son propiedad pública, son en realidad propiedad de unos “cooperativistas financieros”. Las cooperativas de crédito suelen ir asociadas a una asociación o cooperativa de origen industrial o sectorial, así por ejemplo la Caja de Abogados está ligada al Ilustre Colegio de Abogados.

Establecimientos financieros de crédito (EFC). Son entidades privadas similares a un banco pero que no pueden tomar depósitos, sólo pueden hacer préstamos. Los EFC son entidades de menor tamaño que los bancos y que se dedican fundamentalmente a conceder préstamos personales e hipotecas bien de manera directa (TV, Internet) o través de una red de intermediarios financieros.

Estos 4 tipos de entidades financieras bancarias están intensamente regulados y supervisados por el Banco de España. Sin embargo, estas entidades no son las únicas que pueden prestar dinero; cualquier persona física o jurídica puede llegar a un acuerdo de préstamo con un semejante, es lo que se suele denominar “capital privado“.

El capital privado (“Private Equity” en inglés) es un concepto muy amplio. En teoría abarca desde operaciones multimillonarias llevadas a cabo por fondos internacionales (por ejemplo la compra de Cortefiel por parte de Permira) hasta la labor de un prestamista “de barrio”. Probablemente el caso más relevante y común de capital privado son transacciones financieras apalancadas (LBO en sus siglas en inglés).

La principal ventaja del capital privado -a todos los niveles- es su altísima flexibilidad. Las entidades financieras no suelen tomar tantos riesgos prestando dinero como se hace en el capital privado.

El capital riesgo (conocido como “Venture Capital” en inglés) se puede definir como aquel capital privado que se dedica a la financiación de empresas en sus etapas iniciales, existiendo un gran riesgo de fracaso, pero también un gran potencial de éxito.

La principal característica de las inversiones en bienes tangibles es que el objeto de la inversión suele ser un producto único o muy exclusivo, por tanto el mercado en el que se compra y vende este producto es muy reducido. Uno puede pensar que el mercado de los sellos es muy grande, pero en realidad el mercado relevante en el que se comercia con nuestra inversión es el mercado del tipo de sellos que hemos comprado (por ej. “Serie 24 conmemorativa de la entrada de las tropas inglesas en A Coruña”).

¿Qué implicaciones tiene el hecho de que el mercado sea tan estrecho? La principal es que los precios son manipulables. Es posible “crear” submercados de tal o cual tipo de sello y que un simple comprador hinche el precio artificialmente. Por ejemplo, se pueden emitir una serie de 10.000 sellos a 100 euros cada uno. La empresa emisora comercia con un comprador compinchado, por ejemplo compra y vende sucesivamente 100 de esos sellos hasta que acuerdan un valor de compraventa de 200 euros. La ganancia es del 100%, y queda registrado en los catálogos filatélicos por lo que los potenciales inversores tratan de comprar. Cuando toda esa “emoción compradora” está en su punto más alto se ponen a la venta los 9900 sellos restantes a un valor de 200 euros.

En teoría si se dejase actuar el mercado libremente en este momento, los precios caerían y la trama se descubriría. Sin embargo –y aquí veremos la segunda “artimaña” del modelo de engaño- los vendedores de bienes tangibles se han preocupado de que los compradores hayan invertido a largo plazo, generalmente mirando a la jubilación. De esta manera pueden pasar años, o incluso décadas, hasta que el mercado se colapse y la trama sea visible. Durante todo ese tiempo la empresa de inversiones tangibles sigue comerciando “compinchadamente” con sus 100 sellos y haciendo que en los catálogos se muestre una rentabilidad artificial. Los ingenuos inversores creen que su inversión es rentable y por tanto no venden, dejando que el mercado siga en manos de el que comercia con sólo 100 sellos.

Este modelo de estafa aquí descrito no es nuevo. Es un modelo ya clásico que se viene utilizando en multitud de mercados. Cuando salta un escándalo en un mercado, se agota el modelo porque el gobierno legisla y el público se vuelve escéptico. Por ejemplo, hace más de un siglo era frecuente ver como los mercados de acciones (ni más ni menos) eran afectados por tramas de este tipo. Con el tiempo el grado de supervisión en este tipo de mercados se ha vuelto tan sofisticado que es casi imposible que vuelva a suceder, y cuando sucede tiene un impacto moderado o bajo.

Nuestra pretensión con el presente artículo es que el lector haya comprendido el mecanismo general de este modelo de engaño y pueda evitar perder sus ahorros en el futuro, tanto si el objeto de la inversión son sellos, como si por el contrario son jugadores de fútbol o cualquier otro producto al que todavía no se haya aplicado el modelo de estafa.

¿Por qué sucede esta disparidad de precios? ¿Son explicables estas discrepancias exclusivamente por las diferencias en la “calidad” de la hipoteca?

Las principales razones por las que unas hipotecas son más caras que otras son las siguientes:

• Perfil de riesgo del cliente. Una persona joven, con altos ingresos, sin ningúna otra deuda, que solicita el préstamo junto a otra persona similar, con la que está relacionada legalmente (matrimonio por ejemplo) y que cuenta con el aval de sus padres, consigue un precio mucho mejor que cualquier persona que no cuente con alguno de estos atributos.
• Perfil de riesgo de la operación. Si se aportan garantías inmobiliarias que cubran sobradamente el importe del préstamo, el precio será bajo. A medida que el importe del préstamo se acerca al valor del inmueble (o incluso lo supere), la hipoteca se encarece. Como norma general, el precio de una hipoteca sube sensiblemente al superar la barrera del 80%.

Tanto el perfil de riesgo del cliente como el de la operación determinan el valor de la prima de riesgo, que es el sobrecoste que la entidad financiera cobra debido al riesgo de impago existente.

• Venta cruzada. Si al suscribir un producto hipotecario se contratan otro tipo de productos como seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. se suele obtener un mejor precio puesto que la entidad financiera obtiene beneficios de esos otros productos.
• Capacidad de negociación del cliente. Como en cualquier otro producto, al final hay un margen de negociación. Si el cliente sabe negociar pacientemente con varias entidades financieras obtiene siempre unas mejores condiciones financieras. Alternativamente se puede acudir a una correduría de hipotecas que negocie profesionalmente para conseguir mejores términos en el contrato de hipoteca. En caso de utilizar los servicios de una correduría, es conveniente estar seguro de su reputación puesto que en muchos casos los intermediarios financieros son meramente “agentes camuflados” de alguna entidad financiera.

Estos factores determinarán el precio que cada entidad financiera nos ofrecerá por contratar su producto hipotecario. Corresponde entonces al cliente la responsabilidad de decidir qué producto elegir, valorando tanto el precio como las características y conveniencia de cada producto.

Valor de compraventa. Es simplemente el valor que hemos acordado con la parte vendedora para conseguir el inmueble. Es un valor subjetivo y sujeto a la libre voluntad de ambas partes.

Valor de escrituración. Es el valor del inmueble que hacemos constar en el registro de la propiedad. En teoría debería ser similar al valor de compraventa, pero en la práctica suele ser inferior porque la mayoría de los pagos de impuestos y tasas se referencian a este valor. Si escrituramos bajo ahorramos en gastos. Existe una cierta razón a la hora de justificar un valor de escrituración inferior al valor de compraventa; se podría argumentar que hemos pagado un sobreprecio debido a factores subjetivos.

Las delegaciones de Hacienda de las Comunidades Autónomas estan obligadas a informar a cualquier ciudadano acerca de cuál es el mínimo valor de escrituración permitido para su inmueble. A este valor se le denomina “valor mínimo de referencia“, y es el valor por debajo del cuál hacienda inicia automáticamente una inspección por su hubiera fraude de ley. Por encima de ese valor no suele haber problemas, aunque no es posible generalizar puesto que cada caso es único.

Valor de tasación. Es el valor “objetivo” del inmueble. Es un valor calculado por una compañía tasadora independiente homologada por el Banco de España. En España hay aproximadamente 50 empresas tasadoras con capacidad legal para emitir un informe de tasación. La principal utilidad del valor de tasación del inmueble es la de informar al banco del valor “de mercado” del inmueble, sea este superior o inferior al valor “subjetivo” de compraventa. En función del valor de tasación el banco o caja de ahorros determina la cantidad que está dispuesto a prestar: un 70%, 80%, 100%, etc.

Valor de seguro. Todas las hipotecas han de incorporar un seguro de incendios (o de hogar) que cubra los posibles daños de un incendio. El valor de seguro suele ser entre un 25% y un 50% del valor de tasación. Simplificando se puede definir el valor de seguro como el importe necesario para reconstruir el inmueble tras haber sufrido un incendio. El valor del seguro de incendio excluye de la valoración elementos que no se dañan tras un incendio, como puedan ser el terreno o la estructura.

Nota: suponemos sistema de amortización francés al ser el utilizado en el 99% de los casos.

Según el esquema de intereses empleado podemos distinguir entre:

• Hipoteca tipo variable. Es la más frecuente en España. El interés nominal de la hipoteca se calcula como la suma de un interés de referencia (Ej: Euribor) y un diferencial. Periódicamente se actualiza el interés nominal, el periodo de revisión suele ser de 6 ó 12 meses.
• Hipoteca tipo fijo. En España es todavía poco utilizada. En otros países con mayor tradición hipotecaria tiene una presencia significativa, pudiendo llegar a ser el tipo de hipoteca más utilizado. Su mecanismo de funcionamiento es muy sencillo: el tipo de interés nominal se mantiene constante a lo largo de toda la duración de la hipoteca.
• Hipoteca mixta. Es una hipoteca híbrida que tiene componentes de la hipoteca a tipo variable, y componentes de la hipoteca a tipo fijo. Existen innumerables formas de “mezclar” ambos tipos de hipotecas, las más frecuentes son:
  • Un periodo a tipo fijo y otro a tipo variable. Por ejemplo, los 3 primeros años a tipo fijo y el resto a tipo variable.
  • Parte del capital a tipo fijo y parte a tipo variable. Es como tener 2 hipotecas distintas, en la primera tenemos -por ejemplo- el 50% del préstamo a tipo fijo, y en la segunda hipoteca tenemos el restante 50% a tipo variable.
  • Establecer límites al tipo de interés nominal. Es una hipoteca a tipo variable que, a la hora de revisar el interés nominal, tiene limitado el valor de éste. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca mixta a Euribor + 0,6%, con un límite del 5%, si el Euribor estuviera al 2,5%, el interés aplicado sería del 3,1% (2,5%+0,6%=3,1%), pero si el Euribor estuviera al 4,5%, el interés aplicado sería del 5%, puesto que el interés calculado supera el tope impuesto (4,5%+0,6%=5,1%).

Una vez que se categoriza una hipoteca como “variable”, “fija” o “mixta”, podemos encontrar también los siguientes subtipos:

• Hipotecas Puente o Cambio de Vivienda. Es probablemente uno de los productos hipotecarios más sofisticados que existen actualmente. Se utiliza generalmente por personas o familias que adquieren una vivienda sin vender la actual, al menos hasta que encuentren una oferta de compra que les agrade. El producto hipotecario consiste en una hipoteca normal más una hipoteca puente que permite financiar durante 1 ó 2 años el inmueble que se está vendiendo. Una particularidad que suelen tener este tipo de productos es que el sistema de amortización y/o carencia de las hipotecas está diseñado para hacer que la suma de las cuotas de ambas hipotecas sea prácticamente igual a la cuota de una hipoteca por una sola vivienda. Es decir, la carga financiera es aproximadamente igual, pero el usuario tiene tiempo para poder vender sin prisas su vivienda actual, sin por ello tener que renunciar a su nueva vivienda.
• Hipotecas Sólo Intereses. Son hipotecas en las que la cuota sólo consiste en intereses, es decir, no se repaga la hipoteca (amortización de capital). Con una hipoteca “sólo intereses” de 200.000 Euros a 30 años, al cabo de 30 años estaremos obligados a devolver los 200.000 Euros de un sólo pago. Este tipo de hipotecas son arriesgadas puesto que si no se consigue el capital necesario (vendiendo o no vendiendo el inmueble) o refinanciar/extender la hipoteca, uno se puede ver en un gran apuro económico. La principal ventaja de este tipo de hipotecas es que la cuota mensual es sensiblemente inferior a una hipoteca convencional.
• Líneas de Crédito Hipotecario. No son préstamos, son líneas de crédito. Una línea de crédito es cuando una entidad financiera garantiza a su cliente una determinada cantidad de dinero durante un periodo de tiempo. El cliente puede hacer uso de esa cantidad o no, a diferencia del caso de los préstamos en los que siempre se hace uso de ese capital. Las líneas de crédito son empleadas frecuentemente por las empresas. En el caso de una línea de crédito hipotecario, los principales clientes suelen ser pequeños empresarios y trabajadores autónomos que necesitan cierto colchón financiero pero tienen dificultades de crédito debido a su pequeño tamaño o a su escaso tiempo en la actividad comercial. Para estos casos, si se dispone de un inmueble se recomienda suscribir una línea de crédito hipotecaria porque se consigue financiación más fácilmente y en mejores condiciones, debido a la garantía que proporciona el inmueble.
• Hipotecas Cuota Creciente. Son hipotecas que no siguen el clásico esquema francés de amortización (cuota constante). Siguen un sistema de amortización que hace que la cuota de la hipoteca suba entre un 1% y un 3% al año. ¿Qué ventajas tiene esta hipoteca entonces? La principal es que la cuota a pagar durante los primeros años es inferior a la cuota resultante de una hipoteca normal y corriente. Es decir, una “Hipoteca Cuota Creciente” redistribuye los pagos de tal forma que se paga menos durante los primeros años de la hipoteca y más durante los últimos. De esta manera el calendario de pagos de la hipoteca se adapta mejor a la evolución de los ingresos personales de una persona o familia, que también crecen a lo largo del tiempo.
• Hipotecas para Situaciones Difíciles. Existen gran variedad de subtipos. Simplificando se puede decir que son productos diseñados para permitir a personas, familias o empresas que atraviesen dificultades financieras de diverso grado (desde unos recibos atrasados en el pago hasta una quiebra judicial) refinanciar sus deudas y poder volver a estar al corriente de sus pagos, evitando las consecuencias negativas de no estarlo (legales, judiciales, financieros y de reputación).
• Hipotecas Inversas o “Hipotecas Pensión”. Consisten en la apertura de una hipoteca sobre un inmueble ya propiedad del beneficiario, que comienza a percibir una renta mensual para complementar sus ingresos. Son hipotecas suscritas por personas mayores para mejorar su nivel de vida sin renunciar al inmueble en el que habitan. Suelen ir asociadas a un seguro de tal forma que si la persona que suscribe la hipoteca tiene una longevidad tan alta como para haber recibido más dinero en forma de mensualidades que el valor de la vivienda, no pase nada, el seguro se hace cargo de los pagos y el cliente sigue percibiendo su complemento como si nada hubiera pasado.
• Segundas Hipotecas. Son hipotecas que se suscriben sobre un inmueble ya hipotecado. Suelen ser utilizadas para financiar reformas, automóviles o el inicio de una actividad económica. Las segundas hipotecas son generalmente más caras que las hipotecas normales porque el riesgo asumido por la entidad financiera es algo mayor (en caso de impagado siempre cobra primero la entidad que tiene suscrita la primera hipoteca). Siempre que se suscriba una segunda hipoteca conviene analizar la alternativa de refinanciar la primera hipoteca y ampliarla, aunque los gastos serían superiores, las mejores condiciones obtenidas y el alargamiento del plazo pueden hacer esta opción más interesante.

Cada uno de estos tipos genéricos de hipotecas puede tener una o varias de las siguientes características:

• Préstamos personales preconcedidos. Permite la obtención casi inmediata de préstamos personales a tipos de interés bajos. Esto es debido a que en realidad estos préstamos son como pequeñas ampliaciones de la hipoteca principal. La principal ventaja de esta característica es el ahorro de gestiones, papeleo y tiempo que suponen.
• Hipotecas bonificadas. Cuando el tipo de interés que aplica la entidad financiera disminuye a medida que tenemos contratados otro tipo de productos. Podemos tener una hipoteca a Euribor + 1%, pero que si contratamos un plan de pensiones se queda en un Euribor + 0,9%, y si contratamos una tarjeta de crédito en un Euribor + 0,8%, etc. etc. Hay que señalar que en el caso de las hipotecas bonificadas el descuento no es permanente. Si llegada la hora de una revisión de tipos la entidad financiera observa que se ha cancelado el plan de pensiones o la tarjeta de crédito, el interés cobrado vuelve a su valor inicial.
• Plazos extralargos. Existen hipotecas con plazos extralargos que permiten a los clientes acceder a inmuebles de mayor valor pagando cuotas similares a las de otras hipotecas de menor plazo. Actualmente en España el plazo máximo que se puede obtener (casos excepcionales aparte) es de 50 años.
• Plazos ampliables. Algunas hipotecas pueden ser alargadas más allá del plazo previsto inicialmente. El alargamiento suele ser de 5-10 años y permite aplazar pagos o ampliar la hipoteca unos años después de la firma de la hipoteca.
• 10 cuotas al año (o equivalente). Algunas hipotecas permiten el no pagar 1 ó 2 cuotas al año. Son productos especialmente diseñados para trabajadores autónomos que no disfrutan de pagas extraordinarias, o para cualquier otra persona que quiera desahogar sus pagos de vez en cuando (agosto y diciembre generalmente)
• Seguro de pagos. Algunas hipotecas dan la posibilidad de suscribir un seguro de pagos para garantizar le devolución del capital al banco en caso de impagado por parte del cliente. Al contar con una mayor garantía, la entidad financiera está dispuesta a prestar una mayor cantidad (100%, aunque en ocasiones hasta un 120%) sin necesidad de avalistas.
• Compra sobre Plano/Autoconstucción. Cuando se necesita financiación para un inmueble aún no construido las cosas se complican. La entidad financiera no tiene constancia de la existencia del inmueble y tiene que prestar un capital para ir construyendo lo que va a ser la garantía hipotecaria. Existen productos hipotecarios diseñados específicamente para estos casos; son productos que prestan especial atención a la evolución del proyecto, para así ir pudiendo ampliar el capital prestado y continuar financiando ininterrumpidamente los trabajos de construcción.
• Avales autocancelables. Un aval es contrato por el que una tercera persona asume las obligaciones del préstamo (de manera completa o limitada) en caso de impago de los titulares del mismo. El principal inconveniente de los avales es que la vida del préstamos es tan larga que suele haber reparos a la hora de adoptar un compromiso tan largo. Los avales autocancelables son aquellos que desaparecen automáticamente cuando ya se ha devuelto cierta cantidad de capital. Por ejemplo, en una hipoteca que presta el 95% del valor del inmueble, se puede establecer un aval que se cancele automáticamente cuando el saldo pendiente del préstamo se sitúa por debajo del 80%.
• Extranjeros/No residentes. Algunos productos hipotecarios están especialmente diseñados para las necesidades de la comunidad inmigrante. Existen -por ejemplo- hipotecas que admiten hasta 6 titulares, con lo que varios amigos inmigrantes recién llegados pueden tener acceso a un piso para compartir.
• Fondos de inversión como garantía. Para aquellos individuos o familias que tengan un capital invertido en fondos de inversión, y que no quieran vender para adquirir un inmueble (debido por ejemplo a la buena rentabilidad que estén obteniendo) se han diseñado este tipo de hipotecas. Básicamente consisten en una hipoteca que toma como garantía el inmueble (al 70-80% por ejemplo) y una cantidad invertida en fondos de inversión, que no podrán ser vendidos sin el permiso de la entidad financiera, y sin que se dedique el capital a repagar parte del préstamo hipotecario.

Cualquier persona o empresa que disponga de un inmueble no hipotecado (o con una hipoteca de bajo importe) puede solicitar una hipoteca sobre el mismo. La ventaja fundamental de solicitar una hipoteca en vez de un préstamo convencional es el coste: la institución financiera carga un menor tipo de interés porque cuenta con la garantía adicional del inmueble.

El destino de los fondos influye -entre otros factores- en el precio del préstamo hipotecario. Por ejemplo, si se solicitase una hipoteca para la compra de un inmueble, es casi seguro que se obtendría un mejor tipo de interés que si se solicitase una hipoteca para la compra de un vehículo de lujo. ¿Por qué? Porque estadísticamente el banco o caja de ahorros ha comprobado que los clientes que invierten en inmuebles son mejor pagadores que los que “gastan” dinero prestado en vehículos de lujo.

Los números parecen ser claros ¿Por qué mantener una hipoteca en Euros si podemos tenerla en francos suizos a un tipo un 0,5% ó 1% menor? El ahorro a lo largo de 20 ó 30 años es muy significativo.

Sin embargo este tipo de hipotecas encierran tres características que las hacen muy poco recomendables:

1. Si el banco con el que suscribimos la hipoteca se encuentra en el extranjero, muy probablemente no dispongamos de las mismas garantías de protección al consumidor (limite de comisiones de cancelación, obligatoreidad de mejora de condiciones en caso de subrogación, etc). Incluso en el caso de estar igualmente protegidos, la distancia y el idioma pueden complicar el ejercicio de nuestros derechos como consumidores.
2. La aparente ventaja financiera no es real: los tipos de interés en una moneda son inferiores cuando los mercados financieros asumen que esa divisa se va a apreciar en una cantidad equivalente a la diferencia de tipos. Esta es una “ley financiera” bastante popular entre los profesionales y académicos del mundo financiero. Es decir, que si las cotizaciones evolucionan según lo esperado, lo que ahorramos en intereses lo gastamos en pagar unos yenes o francos que son cada vez más caros respecto al Euro.
3. Estamos expuestos al “riesgo divisa“. En caso de existir una crisis financiera tendríamos un pie de nuestras finanzas en una divisa y el otro en otra divisa. Esto nos puede beneficiar enormemente o también perjudicar*. En cualquier caso si somos de los que les gusta apostar en los mercados internacionales, ¿no sería mejor hacerlo con otros mecanismos distintos a nuestra hipoteca? De esa forma no pondríamos nuestra vivienda en juego, y podríamos hacer y deshacer posiciones con mayor rapidez y flexibilidad.

Las hipotecas en divisa extranjera son productos financieros arriesgados que no comportan ninguna ventaja financiera evidente. Son usados frecuentemente por entidades financieras como gancho comercial, mostrando una aparente ventaja pero ocultando sus aspectos negativos.

*Incluso hasta en el caso de tener una hipoteca multidivisas, puesto que aunque podamos cambiar de una divisa a otra rápidamente, el efecto económico negativo lo trasladaremos al transformar el saldo remanente con un tipo de cambio desfavorable.